一个不容忽视的事实是，在玩具城进入开发之前，广州已经形成了几个商业气氛浓厚、配套健全的玩具礼品批发中心，如广州一德路的玩具礼品批发中心、广州万菱精品批发市场等。这两个中心产业气氛浓郁，且在行业内已经建立了良好的知名度。

　　与其相比，相对偏远的玩具城则并没有形成产业基础和商业气氛，尽管有政府支持，但最终并未得到市场的认可。

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　　徐学成 每经记者 刘兴斌 发自广州

　　大面积空置的不仅是写字楼，还有商场。

　　志在打造“永不落幕的交易会”的广州国际玩具礼品城近日因业主索赔被推上风口浪尖。这个由“长和系”持股60%的商业项目因为人气不高，被商铺业主称为“死城”。由于生意冷清、转租困难，许多业主投入的数百万资金，回收变得遥遥无期。

　　《每日经济新闻》记者了解到，2004年开业以来，玩具礼品城超过100家商铺从未营业。而该项目原本以开发酒店等商业配套为主的二、三期用地却被开发商拿来最先开发商业公寓，其他配套开发项目则一拖再拖。

　　逾百家商铺未曾营业

　　早在今年3月份就爆发的广州国际玩具礼品城（以下简称玩具城）业主维权风波近日得到了玩具城方面的正式回应。

　　昨日（6月12日），广州国际玩具礼品城有限公司回应称，“购入玩具城商铺的一部分业主旨在进行地产物业投资，其中有超过100个商铺从未开业经营，导致玩具城一直未能形成市场氛围。本公司自2005年开始已向业主提出不同方案，如承担部分开业成本、免收管理费及推广费等，以鼓励业主开业。”

　　3月份，由于玩具城开业后人气不足，生意冷清，且很多店铺关门歇业，业主投资的商铺未得到预期回报，部分业主向玩具城方面提出了索赔要求。

　　《每日经济新闻》记者了解到，玩具城系长江实业（00001，HK）和和记黄埔（00013，HK）进军广州后的首个商业项目，两家公司分别持有该项目各30%的权益，合计持股60%，另外40%的权益则由其内地合作伙伴――广州国际玩具中心有限公司持有。

　　记者在广州市城乡建设委员会查阅到的信息显示，该项目位于广州市黄埔区黄埔东路，总用地面积为321261平方米，总建筑面积为659427平方米，其中一期建筑面积为99404平方米，二、三期为560023平方米。

　　据相关媒体报道，“长和系”针对该项目的投资高达15亿元，并分三期进行开发。

　　作为广州市政府改造和提升专业市场的第一个试点项目，玩具城曾试图“集合广州所有玩具批发市场，打造为全球最大的玩具礼品集散中心”，2004年该项目首次公开选铺，也轰动一时，首期推出的500间铺位一天之内被抢光。

　　很多业主一出手即拿下数间铺面，投入高达数百万元，但几年之后的惨淡情形却是他们始料未及的。

　　玩具城方面的声明透露，有超过100家商铺从未开业经营。而据知情人士透露的信息则是，持续开业经营的店铺只是极少数，大多数业主将店铺转租出去作为办公场所，但即便如此，能转租出去也是 “万幸”，整个玩具城就像“死城”一般。

　　气氛缺失商户不买账

　　从 “永不落幕的交易会”到现在的“死城”，在惨淡的现实面前，“长和系”进入广州的第一个商业项目曾经响亮的口号显得十分苍白。

　　在玩具行业，素有“全球一半玩具来自广东”一说，“长和系”进入广州商业领域的首站选择玩具城并非没有道理。

　　当时有统计显示，1991年到2001年的10年间，广州玩具出口占全国的比重几乎都在70%以上，最高的年份则超过80%，2001年，广东一省的玩具总产量即高达357亿元。

　　在玩具产业被喻为朝阳产业的时候，“长和系”打造的玩具城给众多商家描绘了一幅光明的蓝图。

　　但一个不容忽视的事实是，在玩具城进入开发之前，广州已经形成了几个商业气氛浓厚、配套健全的玩具礼品批发中心，如广州一德路的玩具礼品批发中心、广州万菱精品批发市场等。这两个中心产业气氛浓郁，且在行业内已经建立了良好的知名度。

　　与其相比，相对偏远的玩具城则并没有形成产业基础和商业气氛，尽管有政府支持，但最终并未得到市场的认可。

　　“这是个老大难的问题”，曾参与玩具城相关规划、评估工作的广州社科院研究员彭彭表示，广州市政府当初的意图是希望通过玩具城的开发来实现产业转移，但大多数商户并不买账，还是愿意停留在原来产业集聚的一德路、解放南路板块；此外，玩具城所在的区位优势并不明显，尤其是交通配套不是很理想。

　　“如果商户都转移过去了，玩具城就火起来了”，彭彭认为，玩具城冷清，责任并不全在开发商。

　　还有业内分析指出，商户迁往玩具城之后，店铺的租金成本也会被拉高，而聚集在一德路的商户大多数兼营批发和零售，购买力相对较弱的黄浦区，零售市场并不理想，但如果做批发，交通不便利，市场认可度也有待提高。

　　后续开发先做住宅

　　身陷泥潭的业主，将希望寄托于玩具城二、三期的开发。

　　《每日经济新闻》记者了解到，玩具城的后续开发主要包括商铺、酒店、公寓以及写字楼等。但自从2004年公开选铺之后，二期工程直到2008年才进入实质性阶段。广州城乡建设委员会信息显示，开发单位直到2008年7月11日才拿到建设用地规划许可证。

　　但令外界感到意外的是，虽然后续开发中确实包括公寓等配套，但在开发过程中，“长和系”却首先选择了住宅。

　　这个名为“都会新城”的楼盘位于黄埔东路与开创大道的交汇处，公开资料显示，该楼盘占地近8万平方米，总建筑面积逾20万平方米，将分三期开发，包括10栋31层的高层住宅。

　　《每日经济新闻》记者了解到，都会新城的产权只有40年，依此判断，这一地块的性质应不属于住宅用地或者商业用地，但依建筑面积计算，该楼盘却占据二、三期总建筑面积的35%。

　　针对这个名为“都会新城”的楼盘，除了一些网站上有披露少许信息之外，无论是广州市规划部门、国土部门，还是长江实业或者和记黄埔的公告，都未披露任何信息。

　　原本以商业配套为主的后续开发中，为何住宅项目占据了如此大比例？《每日经济新闻》记者昨日向广州国际玩具礼品城有限公司发出了采访函，但截至记者发稿，对方并未作出解释。

　　不过，该公司昨日发表的声明中称，“项目二、三期的发展包括商场、酒店及商务办公楼等，乃配合黄埔区政府‘广州滨江新城核心区’的规划，并完全根据政府规划发展。”

　　“一期开发的商铺基本上都卖出去了，所以开发商应该不会亏太多”，彭彭指出，但玩具城一期经营惨淡，开发商延迟商业配套的开发转而先做住宅也是一种思路的调整。

　　“商业公寓不限购，又具备居住功能，因此在现在的形势下更有利于开发商回笼资金”，综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，商铺等商业物业的持有和投资本就具备很多不确定因素，而且短期内难以获得回报，先做住宅开发也是一种策略。